マンションは財産分与の対象になるか

マンションは、婚姻中に購入したものであれば基本的に財産分与の対象となります。

婚姻中に築いた財産は夫婦の“共有財産”として扱われ、財産の名義やそれぞれの収入にかかわらず、原則2分の1ずつ分配するためです。

ただし、以下のケースではマンションが一方の“特有財産”とみなされ、財産分与の対象にならないことがあるため注意が必要です。

• 親から相続したマンションの場合
• 別居後に購入したマンションの場合

親から相続したマンションの場合

親から相続したマンションは、基本的に財産分与の対象とはなりません。

相続や贈与によって得た財産は、夫婦で協力して築いたものとはいえず、相続人固有の“特有財産”にあたるためです。

ただし、夫婦で協力して管理したことで、マンション価値が大幅に上昇した場合、価値上昇分については財産分与の対象となる可能性があります。

例えば、築年数が古いマンションを相続後、夫婦の貯金を使って専有部分をリフォームした場合などが代表例です。

別居後に購入したマンションの場合

別居後に購入したマンションは、基本的に財産分与の対象とはなりません。

財産分与の対象となるのは「婚姻中に夫婦で協力して築いた財産」ですが、別居後はすでに協力関係が解消されたものと考えられるためです。

例えば、離婚後の生活に備え、別居中に自分名義でマンションを購入していた場合、個人固有の“特有財産”として扱われるのが基本です。
ただし、マンションの頭金の支払いなどに夫婦の貯金を充てていた場合、その分は財産分与において清算が必要となる可能性があります。

離婚時にマンションの財産分与をする方法

離婚時にマンションを財産分与する場合、以下のいずれかの方法を選択するのが一般的です。

• どちらかが住み続ける
• 売却

それぞれ適したケースやメリット・デメリットに違いがあるため、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

どちらかが住み続ける

どちらかがマンションに住み続け、相手に評価額の半分を渡す方法です。

例えば、どちらかが1000万円の価値があるマンションを取得する場合、相手に500万円相当分の財産を譲り渡すことで公平性を図ります。
また、名義人以外の者がマンションに住み続ける場合、名義人の変更手続きも必要です。

例えば、夫名義のマンションに妻と子供だけで暮らす場合、所有権移転登記を行い、名義を妻に変更しておく必要があります。
一方、住宅ローンの名義は簡単に変更できるものではありません。

そのため実務上では、名義は変更せず、マンションを取得する側が住宅ローン相当額を家賃として相手に支払うケースも多くみられます。

売却

マンションを売却し、売却益を夫婦で分配する方法です。
現金を分けるだけなので、比較的わかりやすく、トラブルになりにくい方法といえます。

ただし、ローン残高が売却代金を上回る「オーバーローン」の場合、マンションを売却するには借入先の金融機関の承認が必要です。

また、金融機関の承認が下りても、残ローンは原則一括で返済しなければならないため、預貯金に余裕がない場合は売却自体が難しい可能性もあります。

マンションの評価方法

マンションを財産分与する場合、以下のような方法でマンション価値を評価する必要があります。

• 夫婦で話し合う
  夫婦間の合意があれば、市場価値にかかわらず自由にマンション価値を決定することができます。
• 不動産業者に査定してもらう
  不動産業者にマンションの査定を依頼し、売却予定価格を見積もります。
  複数の業者に依頼することで、より適正な額を算出できる可能性があります。

なお、不動産鑑定士に依頼する方法もありますが、高額な鑑定費用がかかるため、離婚時にはあまり用いられません。

そのほか、固定資産評価額や路線価を参考にする場合、市場価格よりも低額となる可能性があるため注意が必要です。また、戸建ての家の価値についても同様の方法で評価可能です。

所有者が変わる場合は名義変更を忘れずに

マンションの居住者が変わる場合、名義変更も忘れずに行いましょう。
名義変更をせずに住み続けると、以下のような問題が起こり得ます。

• 将来マンションを売却するとき、名義人の同意がなければ売却できない
• 名義人が借金を抱えていた場合、マンションを差し押さえられる可能性がある
• 名義人が再婚した場合、相続や贈与でトラブルになる

協議離婚の場合、名義変更を行うには当事者が共同で登記申請を行う必要があります。
相手との関係性次第では、弁護士を代理人に立てるのもおすすめです。

マンションの頭金を特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればいい？

マンションの購入時、どちらかの特有財産から頭金を支払った場合、その分は財産分与の対象から除外されます。

具体的な方法としては、以下の2つが一般的です。

〈例：3000万円のマンションの購入時、妻の独身時代の貯金から500万円の頭金を支払った場合〉

• 頭金の割合を除いた部分を共有財産とみなす
  • ① 妻が支払った頭金の全体に占める割合は、500万÷3000万＝1/6
  • ② 現在のマンション価値から、1/6相当分の金額を差し引いた部分を財産分与する
  • ③ 妻は、財産分与した金額＋頭金相当分の1/6を取得できる
• 頭金の金額を支払った側の寄与分に上乗せする
  • ① マンションの購入費用を半分（1500万円）ずつ負担したと仮定し、妻の負担分に500万円（頭金分）を上乗せする
  • ② それぞれの寄与度は、夫：妻＝1500万円：2000万円＝3：4となる
  • ③ ②の寄与度に応じて財産分与を行う

マンションの財産分与でかかる税金

マンションを売却せずにどちらかが住み続ける場合、双方に以下のような税金がかかります。

〈マンションを取得する側〉

• 登録免許税：固定資産税評価額の2％
• 固定資産税：固定資産税評価額の1.4％
• 贈与税：（贈与額－110万円）×税率－控除額　※慰謝料や生活の保障としてマンションを譲渡した場合のみ

〈マンションを譲り渡す側〉

• 譲渡所得税：購入時よりも価値が上昇した部分が課税対象
  • マンションの所有期間が5年を超える：所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％
  • マンションの所有期間が5年以内：所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％

節税対策としては、できるだけ現金化してから財産分与すること、マイホームの特例を利用すること等が挙げられます。

マンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう

マンションの財産分与では、ローンなど複雑な問題が絡むため専門的知識が不可欠といえます。また、ほかの財産に比べて金額が大きくなりやすいため、利益の配分について相手と揉めるケースも多いです。

弁護士であれば、マンション価値の評価からマンションの売却、名義変更の手続きまで幅広くサポートできるため、ご依頼者様の負担を大幅に減らすことができます。

特に住宅ローンが残っている場合、離婚後の支払いについて明確に定めておかないと、将来大きなトラブルにつながるおそれもあります。

弁護士のサポートを受けながら、必要な取り決めはしっかり行うことが重要です。
弁護士法人ALGは、離婚問題に精通した弁護士が多数在籍しています。

マンションの財産分与についてお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。